C'est la question qu'on nous pose le plus, et c'est celle où l'on voit le plus d'erreurs — y compris de gens qui ont bien lu. Parce qu'entre 20 et 40 m², il n'existe pas de réponse nationale. Il existe une ligne dans le règlement de votre commune.
Les quatre seuils, et celui qui pose problème
La règle générale tient en quatre nombres. En dessous de 5 m² de surface de plancher et d'emprise au sol, aucune formalité. De 5 à 20 m², une déclaration préalable, partout en France, sans condition — c'est l'article R.421-17 du code de l'urbanisme. Au-delà de 40 m², un permis de construire. Et dès que la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, permis obligatoire quelle que soit la taille de l'extension, avec recours à un architecte.
Reste la zone grise, entre 20 et 40 m². C'est là que tout se joue, et voici la règle exacte : la déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m² uniquement si votre terrain est en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme. Partout ailleurs — zone agricole, zone naturelle, carte communale, commune au règlement national d'urbanisme — on repasse au permis dès 20 m².
Pourquoi ça compte particulièrement chez nous
Dans les Landes, beaucoup de communes n'ont pas de PLU : carte communale, ou RNU. Un client qui lit un article national conclut qu'il a droit à 40 m² en déclaration, monte son dossier, le dépose — et reçoit deux mois plus tard une demande de permis. Il a perdu un printemps.
Sur le Bassin, l'inverse arrive aussi : les communes sont dotées de PLU, le seuil de 40 m² s'applique, mais la loi Littoral et les règles d'assainissement du SIBA ajoutent leurs propres conditions qui ne figurent nulle part dans le code de l'urbanisme. À Bordeaux et à Sarlat, c'est l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France qui commande — et en site patrimonial remarquable, cet avis est conforme : s'il est défavorable, la mairie ne peut pas passer outre.
Nous avons mis tout ça dans un outil : six questions, et vous savez quel dossier déposer, en combien de temps il sera instruit, et ce qui s'ajoute sur votre secteur. Permis ou déclaration préalable ? — c'est gratuit et ça prend deux minutes.
Le piège des 150 m², celui que personne ne voit venir
Une extension de 18 m² sur une maison de 140 m² fait passer le total à 158 m². Résultat : permis de construire, et architecte obligatoire. Pour dix-huit mètres carrés. C'est l'erreur la plus coûteuse que nous voyons, parce qu'elle se découvre au dépôt, quand les plans sont déjà faits.
Notez bien : on parle de surface de plancher, mesurée au nu intérieur des murs, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, trémies d'escalier déduites. Ce n'est pas la surface habitable de la loi Carrez, ce n'est pas l'emprise au sol. Trois notions, trois mesures différentes, et le seuil se déclenche dès que l'une des deux — plancher ou emprise — est franchie.
Combien de temps, vraiment
Un mois d'instruction pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de maison individuelle. Ajoutez un mois si vous êtes aux abords d'un monument historique ou en site patrimonial remarquable. Puis deux mois de recours des tiers après l'affichage sur le terrain — on peut démarrer avant, mais on prend un risque qu'on ne conseille à personne.
Autrement dit, entre la première esquisse et le premier coup de pelle, comptez quatre à six mois sur un projet simple. Ceux qui démarrent en septembre construisent au printemps, pas avant Noël.
Ce qu'on fait, nous
Nous déposons des déclarations et des permis toutes les semaines sur nos quatre secteurs. Ce qui fait passer un dossier, ce n'est pas le formulaire — c'est de savoir ce que le service urbanisme et l'ABF attendent avant de l'écrire : les teintes, les matériaux, les proportions d'ouverture, la façon de présenter l'insertion paysagère.
Et avant tout ça, il y a une visite gratuite à la mairie pour lire le règlement de zone. Cinq minutes qui évitent six mois.
- L'outil « permis ou déclaration ? » — six questions, avec les règles locales
- Le chiffrage en ligne — pour savoir ce que coûtera l'extension, lot par lot
- Le trait juste — un petit jeu pour apprendre à lire une échelle de plan, ça sert plus qu'on ne croit
Écrit par l'équipe d'Atelier ERÈS
Entreprise générale de rénovation, construction et aménagement — Bassin d'Arcachon, Landes, Bordeaux, Dordogne. Nous chiffrons, nous montons les dossiers, et nous menons les chantiers avec un seul interlocuteur.