Atelier ERÈSRénovation · ConstructionUne visite dure quarante minutes et le vendeur parle pendant trente-cinq. Voici les vingt-deux points qui décident vraiment du budget des trois années suivantes, à cocher au doigt pendant que vous marchez — avec, en face de chacun, ce que coûte la reprise. Ça tient dans une poche et ça marche sans réseau, y compris dans une cave.
Le détail
Les fourchettes sont des ordres de grandeur du marché, toutes taxes comprises, pour une maison d'une centaine de mètres carrés. Elles servent à savoir si l'on parle de mille euros ou de trente mille — pas à faire un devis. Le devis, il vient après la visite, et il est gratuit.
Suivent-elles les joints de parpaings ou de pierres, en diagonale ? Sont-elles ouvertes de plus de 2 mm ?
Une fissure fine et stable se rebouche. Une fissure en escalier qui traverse un angle peut signaler un tassement de fondation — et là, on ne parle plus du même budget.
Reprise : 1 500 € – 30 000 €
Marchez au milieu des pièces à l'étage. Ça bouge ? Les portes ferment-elles mal ?
Solivage sous-dimensionné, attaque d'insectes, ou dégât d'eau ancien. Se voit rarement, se paie toujours.
Reprise : 3 000 € – 18 000 €
Montez dans les combles avec une lampe. Sciure au sol ? Trous de 2 mm ? Faîtage qui ondule ?
Capricorne et vrillette sont endémiques dans le Sud-Ouest. Un traitement se fait ; un remplacement de pannes, beaucoup moins volontiers.
Reprise : 2 000 € – 25 000 €
Regardez depuis le jardin, puis depuis la rue d'en face. Des tuiles cassées ? De la mousse épaisse au nord ?
Une couverture en fin de vie se voit d'en bas. Comptez la charpente et l'isolation si vous ouvrez.
Reprise : 8 000 € – 35 000 €
Peinture cloquée, salpêtre, plinthes gonflées, odeur de cave ? Touchez le mur du dos de la main.
Remontées capillaires. Fréquent sur le bâti ancien sans coupure de capillarité. Le traitement est lourd et le résultat inégal.
Reprise : 3 000 € – 15 000 €
Sous une salle de bains, sous une toiture-terrasse, autour d'un conduit de cheminée.
Une auréole sèche peut être ancienne. Demandez la date et la facture de la réparation. Sans facture, considérez que ça coule encore.
Reprise : 800 € – 9 000 €
Y a-t-il des bouches d'extraction ? Tournent-elles ? Les grilles ont-elles été bouchées ?
Une maison isolée sans ventilation moisit. C'est le poste que tout le monde saute et qui abîme tout le reste.
Reprise : 1 200 € – 6 500 €
Regardez derrière les armoires et dans les angles nord. Demandez à ouvrir les placards.
Pont thermique ou défaut de ventilation. Repeindre par-dessus ne règle rien, et un vendeur bien conseillé a repeint.
Reprise : 900 € – 7 000 €
Fusibles à porcelaine, absence de différentiel 30 mA, fils tissu ? Photographiez-le.
C'est le point le plus facile à vérifier et le plus révélateur : un tableau d'origine annonce une installation d'origine, prises et câbles compris.
Reprise : 3 500 € – 14 000 €
Les prises ont-elles trois broches ? Y a-t-il une prise à moins d'un mètre de la baignoire ?
Une installation sans terre ne se rattrape pas au détail : elle se refait.
Reprise : 2 000 € – 9 000 €
Regardez sous l'évier et au compteur. Métal gris tendre et joints en olive : c'est du plomb.
Le plomb est interdit à la distribution d'eau potable. Le galvanisé s'entartre et finit percé.
Reprise : 2 500 € – 12 000 €
Demandez l'année, le dernier entretien et les factures. Une plaque signalétique se photographie.
Au-delà de quinze ans, prévoyez le remplacement. Une chaudière fioul devient de surcroît un handicap au DPE.
Reprise : 3 500 € – 16 000 €
Question directe au vendeur, et demandez le dernier contrôle du SPANC.
Une filière non conforme doit être reprise, souvent dans l'année qui suit la vente. Sur le Bassin, le SIBA a son mot à dire.
Reprise : 6 000 € – 15 000 €
Approchez une flamme de la vitre : quatre reflets, c'est du double. Deux, c'est du simple.
Un double vitrage des années quatre-vingt-dix a souvent perdu son gaz : buée entre les verres, isolation quasi nulle.
Reprise : 7 000 € – 25 000 €
Montez voir. Moins de 20 cm de laine, ou une laine noircie et écrasée : c'est à refaire.
Le meilleur rapport gain/coût de toute la rénovation. C'est plutôt une bonne nouvelle : ça se règle vite.
Reprise : 1 800 € – 7 000 €
Mesurez l'épaisseur au tableau d'une fenêtre. Touchez un mur nord en hiver.
Isoler par l'extérieur suppose un ravalement et une autorisation d'urbanisme. Par l'intérieur, on perd de la surface.
Reprise : 12 000 € – 45 000 €
Exigez-le : il est obligatoire dès l'annonce. Regardez la classe, mais aussi la date.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul de l'électricité a changé et beaucoup de logements ont gagné une étiquette sans travaux. Un DPE d'avant cette date peut être pessimiste — une mise à jour gratuite existe.
Reprise : à vérifier sur pièces
Véranda, extension, combles aménagés, piscine : demandez les déclarations et les permis.
Une extension non déclarée devient votre problème le jour de la revente, et bloque parfois le prêt de l'acheteur suivant.
Reprise : à vérifier sur pièces
Amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP, DPE, et l'audit énergétique si le bien est classé E, F ou G.
L'audit énergétique est obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G. S'il manque, ce n'est pas un détail.
Reprise : à vérifier sur pièces
Dalles vinyle 30×30, plaques ondulées, conduits de chaudière : avant 1997, méfiance.
Le désamiantage double le coût d'une dépose de sol, et il ne se négocie pas après signature.
Reprise : 2 000 € – 12 000 €
Vous comptez ouvrir, surélever, agrandir ? Passez au service urbanisme avant de signer.
Beaucoup de projets meurent après l'achat, sur une règle de gabarit ou un avis d'Architecte des Bâtiments de France. Ça se vérifie gratuitement, en une visite.
Reprise : à vérifier sur pièces
Une rue étroite, un portail de 2,20 m, un étage sans ascenseur, une presqu'île ?
La manutention peut peser plusieurs pourcents du chantier. Personne n'y pense en visite, tout le monde le découvre au devis.
Reprise : 0 € – 4 000 €
La méthode
Avant d'y aller
Les diagnostics complets, le DPE avec sa date, les factures des travaux récents, les autorisations d'urbanisme, le dernier contrôle d'assainissement. Un vendeur qui prépare ça est un vendeur de bonne foi. Un vendeur qui traîne vous dit déjà quelque chose.
Sur place
Les combles, puis la toiture depuis le jardin, puis les murs, puis les réseaux, puis les finitions. C'est l'ordre du chantier, et c'est l'ordre du coût : ce qui est en haut commande tout ce qui est en dessous. Prenez une lampe. Prenez des photos, elles vous serviront au devis.
Ce qu'il faut oser
Ouvrez les placards, regardez derrière les meubles, touchez le bas des murs du dos de la main, faites couler l'eau, allumez tout. Un vendeur sérieux ne s'en offusque pas. Un vendeur qui refuse vient de vous répondre.
Après
C'est là que se joue la négociation. Savoir que la reprise coûte vingt-cinq mille et non « quelques travaux » change ce qu'on est prêt à mettre — et permet de le justifier au vendeur, chiffre en main.
Questions
Le DPE dès l'annonce, puis au compromis : amiante pour un permis antérieur à juillet 1997, plomb avant 1949, termites en zone concernée — c'est le cas d'une grande partie de la Gironde, des Landes et de la Dordogne —, l'état de l'installation électrique et de l'installation de gaz si elles ont plus de quinze ans, l'assainissement non collectif, l'état des risques et pollutions, et le mesurage en copropriété. Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique s'ajoute pour toute maison individuelle classée E, F ou G.
Il reste valable, mais il peut être pessimiste. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l'électricité voit sa consommation en énergie primaire baisser d'environ 17 % — sans qu'un seul travaux ait été fait. Une attestation de mise à jour gratuite est téléchargeable sur l'observatoire de l'ADEME, sans nouvelle visite. Sur un bien classé F ou G à l'électricité, ça vaut le détour.
Oui. L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation à compter du lendemain de la première présentation de la notification, sans avoir à se justifier et sans pénalité. C'est court : c'est exactement la fenêtre pendant laquelle il faut avoir fait chiffrer les travaux.
Si le montant des reprises peut changer votre décision, oui — et le plus tôt possible. Nous nous déplaçons gratuitement pour ça, y compris avant l'achat. Il vaut mieux perdre une visite que découvrir la charpente après la signature.
Il ne doit pas. Le vice caché est celui qui rend le bien impropre à son usage et qui n'était pas apparent lors de la vente ; l'action se prescrit par deux ans à compter de la découverte. Mais la clause d'exclusion de garantie, fréquente entre particuliers, limite beaucoup ce recours — sauf mauvaise foi prouvée du vendeur. Autrement dit : mieux vaut voir avant.
Non, et ce n'est pas son rôle. C'est une liste de vérification pour ne rien oublier pendant une visite, et des ordres de grandeur pour savoir de quel montant on parle. Les diagnostics réglementaires sont établis par des diagnostiqueurs certifiés, et un DPE ne peut être fait que par eux.
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