On nous demande souvent d'accompagner un client sur une visite, avant l'offre. On y passe dix minutes, rarement plus. Voici dans quel ordre on regarde, et pourquoi cet ordre-là.
On commence par le haut. Toujours.
Les combles d'abord, avec une lampe. On cherche trois choses : de la sciure au sol et des trous de deux millimètres dans les bois — capricorne et vrillette sont endémiques dans le Sud-Ouest —, un faîtage qui ondule, et l'épaisseur de la laine. Moins de vingt centimètres, ou une laine noircie et tassée : c'est à refaire, mais c'est la bonne nouvelle de la visite, parce que ça se règle vite et pour pas cher.
Puis la toiture, depuis le jardin et depuis la rue d'en face. Une couverture en fin de vie se voit d'en bas : tuiles déplacées, mousse épaisse au nord, faîtage qui se déchausse. Si elle est à reprendre, on compte la charpente et l'isolation avec — on n'ouvre pas un toit deux fois.
Cet ordre n'est pas un caprice. Ce qui est en haut commande tout ce qui est en dessous : une infiltration abîme la charpente, puis l'isolation, puis les plafonds, puis les murs. Reprendre les finitions avant le toit, c'est jeter l'argent deux fois.
Ensuite les murs, et le bas des murs surtout
On passe le dos de la main en bas des murs, côté nord. On cherche la peinture qui cloque, les plinthes gonflées, un liseré blanc de salpêtre, une odeur de cave. Ce sont des remontées capillaires, très fréquentes sur le bâti ancien sans coupure de capillarité. Le traitement est lourd et le résultat inégal : c'est un point qui se négocie, pas un point qu'on ignore.
Les fissures ensuite. Et là, une distinction qui vaut de l'argent : une fissure fine et verticale est le retrait normal des matériaux, elle se rebouche pour quelques centaines d'euros. Une fissure en escalier, qui suit les joints en diagonale et traverse un angle, signale un mouvement — tassement de fondation, reprise de charge mal faite, ou retrait-gonflement des argiles, très présent chez nous. Entre les deux, on passe de mille cinq cents à trente mille euros. Il n'y a pas de moyenne entre les deux : il y a une expertise.
On regarde aussi derrière les meubles et dans les placards. Un vendeur bien conseillé a repeint ; il n'a pas déplacé l'armoire.
Puis les réseaux, qui ne se voient pas et coûtent le plus
Le tableau électrique en premier, et on le photographie. Des fusibles à porcelaine, l'absence de différentiel 30 mA, un fil tissu qui dépasse : c'est le point le plus facile à vérifier et le plus révélateur de toute la visite. Un tableau d'origine annonce une installation d'origine — prises sans terre, sections insuffisantes, boîtes de dérivation dans les cloisons. On ne rattrape pas ça au détail, on refait.
Sous l'évier ensuite, et au compteur d'eau. Un tuyau gris tendre avec des joints en olive, c'est du plomb — interdit à la distribution d'eau potable. Du galvanisé s'entartre et finit percé. Dans les deux cas, c'est toute la distribution qui est concernée, pas le mètre qu'on voit.
Enfin l'assainissement, en question directe au vendeur : tout-à-l'égout, ou fosse ? Et dans le second cas, le dernier contrôle du SPANC. Une filière non conforme doit souvent être reprise dans l'année qui suit la vente. Sur le Bassin, le SIBA a son mot à dire sur les eaux pluviales, et c'est le sujet qui bloque le plus de dossiers.
Et la ventilation, que tout le monde saute
Y a-t-il des bouches d'extraction ? Tournent-elles ? Les grilles hautes ont-elles été bouchées par un occupant qui avait froid ? Une maison isolée sans ventilation moisit — c'est le poste qu'on néglige et qui abîme tout le reste, y compris les travaux qu'on vient de payer. Dans une pièce d'eau sans extraction ni fenêtre, c'est même un critère de décence en location.
Ce qui ne se voit pas sur place
Le dossier vaut la visite. Demandez les autorisations d'urbanisme de tout ce qui a été construit : véranda, extension, combles aménagés, piscine. Une extension non déclarée devient votre problème le jour de la revente, et elle bloque parfois le prêt de l'acheteur suivant.
Demandez aussi tous les diagnostics. Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique s'ajoute au DPE pour toute maison individuelle classée E, F ou G mise en vente. S'il manque, ce n'est pas un détail administratif.
Et passez au service urbanisme de la mairie avant de signer si vous comptez ouvrir, surélever ou agrandir. Beaucoup de projets meurent après l'achat, sur une règle de gabarit ou un avis d'Architecte des Bâtiments de France. C'est gratuit, ça prend une visite, et ça évite d'acheter une impasse. Notre outil « permis ou déclaration ? » vous donne déjà la réponse générale et ce qui s'ajoute sur votre secteur.
Emportez la liste
On a mis ces points et une quinzaine d'autres dans un carnet qui se coche au doigt pendant la visite, avec le coût de reprise en face de chacun. Il fonctionne sans réseau — une cave n'a pas de 4G — et il vous attend si vous fermez l'onglet. Le carnet de visite, vingt-deux points, gratuit.
Et si vous voulez vous entraîner l'œil avant, on a dessiné deux pièces avec six défauts dedans : le vice caché se joue en soixante-quinze secondes, et chaque défaut trouvé est expliqué — ce qu'on voit, ce que ça veut dire, ce que ça coûte.
Un dernier conseil, le plus important
Vous avez dix jours de rétractation après la signature du compromis. C'est court, et c'est exactement la fenêtre pendant laquelle il faut avoir fait chiffrer les travaux. Savoir que les reprises coûtent vingt-cinq mille euros et non « quelques travaux » change ce qu'on est prêt à mettre — et permet de le justifier au vendeur, chiffre en main.
Nous nous déplaçons gratuitement pour ça, y compris avant l'achat. Il vaut mieux perdre une matinée que découvrir la charpente après la signature.
Écrit par l'équipe d'Atelier ERÈS
Entreprise générale de rénovation, construction et aménagement — Bassin d'Arcachon, Landes, Bordeaux, Dordogne. Nous chiffrons, nous montons les dossiers, et nous menons les chantiers avec un seul interlocuteur.