Atelier ERÈSRénovation · Construction
Aménagement Devis gratuit →
10 Outil gratuit · six questions · sans inscription

Permis, déclaration, ou rien ?

La règle nationale tient en quatre nombres — 5, 20, 40 et 150 m² — mais le troisième dépend du plan local d'urbanisme de votre commune, et c'est là que tout le monde se trompe. Répondez à six questions : vous saurez quel dossier déposer, combien de temps il sera instruit, et ce qui s'ajoute chez vous entre le Bassin, les Landes, Bordeaux et le Périgord.

6questions, pas une de plus
4 seuils5, 20, 40 et 150 m²
+1 moissi vous êtes en zone ABF
0 €et sans inscription

Le fond du sujet

Les quatre seuils, et ce qu'ils veulent vraiment dire

Tout le monde retient « 20 m² » et se trompe une fois sur deux. La règle tient en quatre nombres, mais le troisième dépend de votre commune et c'est là que ça se joue.

Moins de 5 m²

Aucune formalité

Surface de plancher et emprise au sol inférieures à 5 m², hauteur sous 12 m. Un petit abri, un local à vélos. Attention : la dispense tombe dès que vous êtes en secteur protégé.

De 5 à 20 m²

Déclaration préalable

Partout en France, sans exception. C'est le régime de l'article R.421-17 du code de l'urbanisme. Un mois d'instruction.

De 20 à 40 m²

Ça dépend de votre zone

En zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU, la déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m². Partout ailleurs — zone A, zone N, commune au RNU — c'est le permis dès 20 m². C'est l'erreur la plus fréquente, et elle coûte deux mois.

Au-delà de 150 m²

Permis, et architecte

Si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m², le permis devient obligatoire quelle que soit la taille de l'extension, et le recours à un architecte s'impose (articles L.431-1 et R.431-2). Une extension de 18 m² sur une maison de 140 m² bascule ainsi en permis.

La confusion classique

Surface de plancher et emprise au sol ne sont pas la même chose. La surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs, sous plafond de plus de 1,80 m, déduction faite des trémies d'escalier et des combles non aménageables. L'emprise au sol, c'est l'ombre du bâtiment au sol, débords et surplombs compris. Une terrasse couverte ne crée pas de surface de plancher mais crée de l'emprise. On retient le seuil dès que l'une des deux est franchie.

Chez nous, en plus

Ce que le code de l'urbanisme ne vous dira pas

Les seuils nationaux ne sont que la moitié de la réponse. Sur nos quatre secteurs, il y a presque toujours une couche par-dessus — et c'est elle qui décide du calendrier réel.

Bassin d'Arcachon

  • La loi Littoral. Extension de l'urbanisation en continuité de l'existant, bande littorale inconstructible. Un terrain qui « a l'air » constructible ne l'est pas toujours.
  • L'assainissement. Le raccordement et les eaux pluviales se traitent avec le SIBA. C'est le point qui bloque le plus souvent un dossier qui semblait simple.
  • La Ville d'hiver à Arcachon et plusieurs quartiers du Bassin sont en secteur protégé : avis de l'Architecte des Bâtiments de France, et un mois de plus.
  • Le risque. PPRIF, submersion marine, retrait-gonflement des argiles : selon la parcelle, des prescriptions de construction s'imposent avant même le dépôt.

Landes

  • Beaucoup de communes au RNU ou en carte communale plutôt qu'en PLU. Conséquence directe : le seuil des 40 m² ne s'applique pas, et on repasse au permis dès 20 m².
  • Le risque incendie de forêt. Débroussaillement réglementaire, accès pompiers, distance à la lisière.
  • L'assainissement non collectif est la règle sur une bonne part du territoire : le SPANC valide la filière avant l'autorisation.

Bordeaux et métropole

  • Le périmètre UNESCO et le site patrimonial remarquable couvrent une grande partie du centre. Sur une échoppe, la façade, les menuiseries, les teintes et parfois les tuiles sont encadrées.
  • Le ravalement est soumis à déclaration préalable dans les communes qui l'ont institué — c'est le cas à Bordeaux.
  • Les surélévations se heurtent au gabarit du PLU métropolitain plus souvent qu'à la structure.

Dordogne

  • Sarlat et sa région concentrent monuments et sites patrimoniaux remarquables. L'avis de l'ABF y est un avis conforme : s'il est défavorable, la mairie ne peut pas passer outre.
  • La pierre. Les prescriptions portent sur les matériaux, les joints, les ouvertures, les couvertures en lauze ou en tuile plate.
  • Le bâti agricole. Transformer une grange en habitation dépend du changement de destination, qui n'est pas automatique en zone A.

L'avis de l'ABF, en clair

Aux abords d'un monument historique et dans un site patrimonial remarquable, l'Architecte des Bâtiments de France est consulté et son avis s'impose à la mairie. Le délai d'instruction augmente d'un mois : deux mois pour une déclaration préalable, trois pour un permis de maison individuelle. Ce n'est pas une formalité qu'on subit — un dossier préparé avec les bons matériaux et les bonnes teintes passe, un dossier improvisé revient.

Le calendrier

Combien de temps, vraiment

Le délai d'instruction n'est pas le délai avant travaux. Il faut y ajouter la préparation du dossier et, une fois l'autorisation obtenue, le recours des tiers.

Délais d'instruction — articles R.423-23 et suivants
AutorisationDélai courantEn zone ABF
Déclaration préalable1 mois2 mois
Permis de construire — maison individuelle2 mois3 mois
Permis de construire — autres cas3 mois4 mois
Permis d'aménager3 mois4 mois

Et après ?

  • Deux mois de recours des tiers à compter de l'affichage sur le terrain. On peut démarrer avant, mais on prend un risque.
  • Trois ans de validité, prorogeables deux fois un an. Cinq ans au total.
  • Un mois de délai de retrait pendant lequel la mairie peut revenir sur une autorisation illégale.
  • Le silence vaut accord à l'expiration du délai — sauf en secteur protégé et dans quelques cas particuliers.

Les cas particuliers

Ceux qui reviennent tous les jours

Piscine

Bassin de moins de 10 m² : rien, sauf en secteur protégé. De 10 à 100 m² : déclaration préalable. Au-delà de 100 m² : permis. Un abri de plus de 1,80 m de haut fait basculer au régime supérieur. Une piscine hors-sol démontée plus de trois mois par an est dispensée.

Abri de jardin, carport

Mêmes seuils que l'extension : rien sous 5 m², déclaration de 5 à 20 m², puis 40 m² en zone U avec PLU. L'emprise au sol compte, même sans murs.

Fenêtre, velux, changement de menuiseries

Déclaration préalable dès que l'aspect extérieur change — y compris un simple changement de couleur ou de matériau. Le remplacement à l'identique en est dispensé, mais « à l'identique » se prouve.

Ravalement

Déclaration préalable dans les communes qui l'ont décidé et partout en secteur protégé. Ailleurs, libre depuis 2014 — mais les couleurs restent encadrées par le PLU.

Clôture, portail

Déclaration préalable si la commune l'a instituée, ce que font la plupart des communes du Bassin. Hauteur et matériaux fixés par le PLU.

Combles, garage, grange

Aménager sans toucher à l'extérieur : déclaration préalable si la surface créée dépasse 5 m². Le changement de destination — garage ou grange en pièce de vie — est soumis à déclaration, et à permis s'il s'accompagne de travaux sur la structure.

Questions

Ce qu'on nous demande le plus

Que risque-t-on à construire sans autorisation ?

Une amende, la remise en état, et surtout un bien invendable : le notaire le verra. L'infraction se prescrit pénalement au bout de six ans, mais l'administration peut agir dix ans au civil, et la régularisation reste possible — souvent plus chère que la demande initiale. Sur un dossier ancien, il existe une prescription administrative de dix ans qui permet parfois de sécuriser la situation : cela se regarde au cas par cas.

Le refus de la mairie est-il définitif ?

Non. Vous avez deux mois pour un recours gracieux auprès du maire, puis la voie contentieuse. Mais dans la plupart des cas, un refus se corrige : il porte sur un point précis du PLU, et le dossier repart amendé. Lisez le motif, il est toujours écrit.

Faut-il un architecte ?

Obligatoire dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m² pour un particulier, ou pour toute construction portée par une société. En dessous, c'est facultatif — mais en secteur protégé, un dossier monté par quelqu'un qui connaît les attentes de l'ABF passe beaucoup mieux.

Qu'est-ce que la taxe d'aménagement ?

Une taxe due sur toute création de surface close et couverte de plus de 5 m² sous 1,80 m de hauteur, ainsi que sur les piscines. Elle se calcule sur une valeur forfaitaire au mètre carré révisée chaque année, avec un abattement de 50 % sur les cent premiers mètres carrés d'une résidence principale. Elle arrive plusieurs mois après l'autorisation, et elle surprend systématiquement.

Peut-on déposer en ligne ?

Oui. Toutes les communes doivent proposer un guichet numérique des autorisations d'urbanisme. Le dépôt papier en mairie reste possible. Dans les deux cas, gardez le récépissé : c'est lui qui fait courir le délai.

Cet outil vaut-il conseil juridique ?

Non, et il faut le dire clairement. Il applique les règles générales du code de l'urbanisme à jour au 1er septembre 2026. Seul le règlement du PLU de votre commune fait foi, et le service urbanisme de la mairie est le seul à pouvoir trancher votre cas. Nous montons le dossier avec vous — et nous commençons toujours par aller le lire.

Dans le journal

Pour aller plus loin

Journal · 1er septembre 2026

7 min

Extension de 30 m² : tout se joue sur une ligne du PLU

Pourquoi la même extension demande une déclaration à La Teste et un permis à Mimizan — et le piège des 150 m².

Lire →

Journal · 28 juillet 2026

6 min

Eaux pluviales sur le Bassin : ce qui est vraiment imposé

Le SIBA, l'infiltration à la parcelle, et le point qui bloque le plus de dossiers.

Lire →